الدخول من خلال النفاذ الوطني الموحد
أولاً: تمهيد
ثانياً: التعريفات
ثالثاً: طرح شهادات المساهمات العقارية
لا يجوز لأيّ شخصٍ طرْح شهادات مساهمة عقارية أو تسويقها أو الإعلان عنها أو جمع الأموال لها في المملكة ما لم يستوفِ المتطلبات الآتية:
رابعاً: متطلبات الطرح الخاص
أ) يجب على مؤسسة السوق المالية تقديم طلب كتابي إلى الهيئة قبل عشرة أيام على الأقل من التاريخ المقترح للطرح الخاص لشهادات المساهمة العقارية، مصحوباً بالآتي:
ب) يجب على مقدّم الطلب تزويد الهيئة بأيّ معلومات أو وثائق إضافية تطلبها خلال خمسة أيام عمل من تاريخ طلبها.
ج) يجب على مقدّم الطلب سداد المقابل المالي حسبما تحدده الهيئة.
د) يجب على مقدّم الطلب إشعار الهيئة فوراً بأيّ تغيير في المستندات والمعلومات المقدّمة إليها.
ه) إذا رأت الهيئة بعد تقديم مستند الطرح الخاص لشهادات المساهمة العقارية والمعلومات الأخرى ذات العلاقة بموجب الفقرة (أ) من هذا البند أنّ الطرح الخاص لشهادات المساهمة العقارية المقترح قد لا يكون في مصلحة المستثمرين، أو يمكن أن ينتج عنه إخلال بالنظام، أو لوائحه التنفيذية، فإنه يجوز لها اتخاذ أيّ من الآتي:
و) إذا قررت الهيئة -بعد اتخاذها الإجراءات المنصوص عليها في الفقرة (هـ) من هذه المادة- أن الطرح الخاص لشهادات المساهمة العقارية ما زال في غير مصلحة المستثمرين، أو يمكن أن ينتج عنه إخلال بالنظام أو لوائحه التنفيذية، فيجوز للهيئة -بعد إعطاء مؤسسة السوق المالية فرصة كافية لتقديم وجهة نظرها- إصدار "تبليغ" لمؤسسة السوق المالية بعدم جواز القيام بالطرح الخاص لشهادات المساهمة العقارية، أو نشر "إخطاراً" يحظر الطرح الخاص، وإشعار الهيئة العامة للعقار بذلك.
ز) إذا لم تتخذ الهيئة أي من الإجراءات المنصوص عليها في الفقرة (هـ) والفقرة (و) من هذا البند خلال عشرة أيام من اكتمال الطلب؛ فإن ذلك يعد موافقة من قبل الهيئة على الطرح الخاص لشهادات المساهمة العقارية.
خامساً: متطلبات الطرح العام
أ) يجب على مؤسسة السوق المالية تقديم طلب كتابي إلى الهيئة للحصول على موافقتها على الطرح العام لشهادات المساهمة العقارية، مصحوباً بالآتي:
د) تراجع الهيئة الطلب خلال (45) يوماً من تاريخ تسلم جميع المعلومات والمستندات المطلوبة بموجب هذه التعليمات. وإذا رأت الهيئة بعد مراجعة الطلب أن الطرح العام لشهادات المساهمة العقارية المقترح قد لا يكون في مصلحة المستثمرين، أو يمكن أن ينتج عنه إخلال بالنظام أو لوائحه التنفيذية، فيجوز لها اتخاذ أيٍّ من الآتي:
ه) إذا قررت الهيئة بعد اتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في الفقرة (د) من هذا البند أن الطرح محلّ الطلب ما زال في غير مصلحة المستثمرين، أو يمكن أن ينتج عنه إخلال بالنظام أو لوائحه التنفيذية أو قواعد السوق، فللهيئة أن تصدر "تبليغاً" للمُصدر بعدم اعتماد طلبه، أو أن تنشر "إخطاراً" يحظر طرح أو بيع أو نقل ملكية الأوراق المالية التي يشملها الطلب، وإشعار الهيئة العامة للعقار بذلك.
و) تُعَدّ موافقة الهيئة على طلب الطرح العام لشهادات المساهمة العقارية بمنزلة الموافقة على نشرة الإصدار.
سادساً: التزامات مؤسسة السوق المالية
أ) عند التقدّم بطلب إلى الهيئة لطرح شهادات مساهمة عقارية، يجب على مؤسسة السوق المالية التي سيتم الطرح من خلالها الالتزام بالآتي:
ب) بعد موافقة الهيئة على الطرح والحصول على ترخيص مساهمة عقارية من الهيئة العامة للعقار، يجب على مؤسسة السوق المالية التي سيتم الطرح من خلالها الالتزام بالآتي:1) العمل على إجراءات الطرح وجمع الأموال والإعلانات الترويجية المتعلقة بالطرح.
2) التأكد من تقديم معلومات كافية للمستثمرين في المساهمة العقارية لتمكينهم من اتخاذ قرار استثماري مبني على إدراك ودراية، وأن تلك المعلومات كاملة وواضحة وصحيحة وغير مضللة.
3) التأكد من أن جميع الإعلانات ذات العلاقة بطرح شهادات المساهمة العقارية تستوفي المتطلبات ذات العلاقة في لائحة مؤسسات السوق المالية ولائحة أعمال الأوراق المالية واللوائح ذات الصلة.
4) يجب أن تحتوي مستندات الطرح الخاص التي تُستخدم في الإعلان عن الطرح الخاص على بيان واضح بالصيغة الواردة في الملحق (4) من هذه القواعد.
5) التأكد من استيفاء الحصة العينية للشروط المنصوص عليها في نظام المساهمات العقارية ولائحته التنفيذية، وذلك عند جمع أموال المساهمة العقارية.
6) أن لا تتجاوز فترة الطرح مدة ستون يوماً بحد أقصى.
7) تقديم بيان إلى الهيئة بنتائج الطرح خلال عشرة أيام من انتهاء فترة الطرح متضمناً الآتي:
8) في حال لم يكتمل الطرح؛ فيلغى الطرح وتعاد أموال المكتتبين دون أي خصم خلال مدة لا تزيد على خمسة أيام من انتهاء فترة الطرح، وإشعار الهيئة بذلك.
سابعاً: الالتزامات المستمرة لمؤسسة السوق المالية
يجب على مؤسسة السوق المالية التي تم الطرح من خلالها الالتزام بالآتي:
أ) إعداد سجلّ بالمساهمين وحفظه، وتزويد المرخص له بنسخة منه، على أن يتضمن الآتي:
ب) إشعار المساهم بصدور شهادة المساهمة العقارية عن المساهمة العقارية، التي تثبت تملك المساهم حصة في المساهمة العقارية.
ج) تنفيذ مناقلات ملكية شهادة المساهمة العقارية بعد التحقق من تنازل مالك الشهادة الحالي عن حصته، والالتزام بالقيود المنصوص عليها في نظام المساهمات العقارية ولائحته التنفيذية.
د) تحديث سجلّ المساهمين فوراً بحيث يعكس أيّ تعديل على ملكية المساهمين وإشعار المرخص له بذلك.
ثامناً: التزامات مؤسسة السوق المالية عند انتهاء مدة المساهمة العقارية
تاسعاً: سجلّ المساهمين
عاشراً: الاحتفاظ بالدفاتر والسجلات
حادي عشر: النفاذ
تكون هذه التعليمات نافذة وفقاً لقرار اعتمادها.
يجب أن تكون المعلومات التالية، حيثما تنطبق، موقعة ومؤرخة من المرخص له أو أحد المسؤولين المفوضين لديه ومؤسسة السوق المالية، وأن تقدَّم إلى الهيئة قبل عشرة أيام على الأقل من التاريخ المقترح للطرح:
[يقدم هذا الملحق الكترونياً من خلال النظام الآلي الذي تحدده الهيئة لهذا الغرض ويجب على المرخص له الاحتفاظ بالنسخ الأصلية (أو المصدقة متى ما كان ذلك ملائماً) مدة لا تقل عن عشر سنوات، ويجب عليه في حال وجود دعوى قضائية أو مطالبة (بما في ذلك أيّ دعوى قائمة أو مهدد بإقامتها) أو أيّ إجراءات تحقيق قائمة تتعلق بهذه المستندات، الاحتفاظ بها لحين انتهاء تلك الدعوى القضائية أو المطالبة أو إجراءات التحقيق القائمة. كما يجب تقديم المستندات إلى الهيئة عند طلبها]
الملحق 2: إقرار مؤسسة السوق المالية
(يقدَّم على الأوراق الرسمية لمؤسسة السوق المالية)
إلى: هيئة السوق المالية
نحن،.............................................................. (اذكر اسم مؤسسة السوق المالية) (المشار إليها فيما بعد بـ "مؤسسة السوق المالية")، نؤكد تعييننا من ....................................(اذكر اسم المرخص له) (المشار إليه فيما بعد بـ " المرخص له") لطرح شهادات المساهمات العقارية.
ونقر أيضاً، بحد علمنا واعتقادنا (وبعد الحرص التام والمعقول للتأكد من ذلك)، بأن المرخص له استوفى جميع الشروط ذات العلاقة اللازمة للقيام بالطرح الخاص لشهادات المساهمة العقارية، وأنه قدم أو سوف يقدم إلى الهيئة جميع المعلومات والمستندات المطلوب تقديمها بموجب تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية، وبصفة خاصة نؤكد أننا قد اتخذنا خطوات معقولة للتحقق من أن أعضاء الجهاز الإداري للمرخص له يفهمون طبيعة ومدى مسؤولياتهم وفقاً لنظام السوق المالية ولوائحه التنفيذية.
وبهذا نفوض إلى الهيئة تبادل أيّ معلومات ذات علاقة مع الهيئات والجهات والوكالات المسؤولة عن الإشراف على الخدمات المالية وأيّ جهات أخرى ذات علاقة.
تم توقيع هذه الوثيقة نيابةً عن مؤسسة السوق المالية من المفوض إليه التوقيع.
الاسم: ........................................................................................
التوقيع: .......................................................................................
التاريخ: .......................................................................................
[يقدَّم هذا الملحق إلكترونياً من خلال النظام الآلي الذي تحدده الهيئة لهذا الغرض، ويجب على المرخص له الاحتفاظ بالنُسَخ الأصلية (أو المصدقة متى ما كان ذلك ملائماً) مدة لا تقل عن عشر سنوات، ويجب عليه في حال وجود دعوى قضائية أو مطالبة (بما في ذلك أيّ دعوى قائمة أو مهدد بإقامتها) أو أيّ اجراءات تحقيق قائمة تتعلق بهذه المستندات الاحتفاظ بها إلى حين انتهاء تلك الدعوى القضائية أو المطالبة أو إجراءات التحقيق القائمة. ويجب أيضاً تقديم المستندات إلى الهيئة عند طلبها].
الملحق 3: إقرار المرخص له
(يقدَّم على الأوراق الرسمية للمرخص له)
نحن، بصفتنا ...................................... (اذكر اسم المرخص له) نقر، مجتمعين ومنفردين، بحد علمنا واعتقادنا (وبعد الحرص التام والمعقول للتأكد من ذلك) بأن المعلومات المضمنة في مستندات الطرح التي سوف تُستخدم في الإعلان عنه مطابقة للحقيقة وصحيحة وواضحة وغير مضللة وليس فيها أي قصور من شأنه التأثير في فحوى تلك المعلومات.
ونقر أيضاً بأنه قد تم استيفاء جميع الشروط ذات العلاقة اللازمة للقيام بالطرحً الخاص لشهادات المساهمة العقارية، وأنه جرى، أو سوف يجري، تقديم جميع المعلومات والمستندات المطلوب تقديمها إلى الهيئة بموجب تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية، وأننا نفهم طبيعة ومدى مسؤولياتنا وفقاً لنظام السوق المالية ولوائحه التنفيذية.
[يقدَّم هذا الملحق إلكترونياً من خلال النظام الآلي الذي تحدده الهيئة لهذا الغرض، ويجب على المرخص له الاحتفاظ بالنُسَخ الأصلية (أو المصدقة متى ما كان ذلك ملائماً) مدة لا تقل عن عشر سنوات، ويجب عليه في حال وجود دعوى قضائية أو مطالبة (بما في ذلك أيّ دعوى قائمة أو مهدد بإقامتها) أو أيّ إجراءات تحقيق قائمة تتعلق بهذه المستندات الاحتفاظ بها إلى حين انتهاء تلك الدعوى القضائية أو المطالبة أو إجراءات التحقيق القائمة. ويجب أيضاً تقديم المستندات إلى الهيئة عند طلبها].
الملحق 4: البيان الواجب تضمينه في مستندات الطرح الخاص
يجب أن تحتوي مستندات الطرح الخاص على البيان الآتي:
"لا يجوز توزيع هذا المستند في المملكة إلا على الأشخاص المحددين في تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.
وافقت هيئة السوق المالية على طرح شهادات المساهمة العقارية، ولا تعطي الهيئة أيّ تأكيد يتعلق بدقة هذا المستند أو اكتماله، وتخلي الهيئة نفسها من أيّ مسؤولية أو أيّ خسارة تنتج عما ورد في هذا المستند أو الاعتماد على أيّ جزء منه. ويجب على الراغبين في الاكتتاب في شهادات المساهمة العقارية المطروحة بموجب هذا المستند تحري مدى صحة المعلومات المتعلقة بالشهادات محل الطرح. وفي حال تعذر فهم محتويات هذا المستند، يجب عليهم طلب مشورة مستشار مالي مُرخَّص له".
الملحق 5: محتويات نشرة إصدار شهادات المساهمة العقارية
على مؤسسة السوق المالية التي سيتم الطرح من خلالها عرض نشرة إصدار شهادات المساهمة العقارية باللغة العربية، وبطريقة سهلة الفهم والاستيعاب بالنسبة إلى المساهمين والمساهمين المحتملين، ويجب أن تشتمل نشرة الإصدار على المعلومات الآتية وفقاً للتسلسل الموضح في هذا الملحق:
محتويات صفحة الغلاف:
المحتويات داخل الغلاف:
1) وصف لغرض المساهمة العقارية، وأهدافها.
2) الأصول العقارية، وتقييمها:
أ) وصف لنوع الأصل العقاري على أن يتضمن بيانات صك ملكية العقار محل المشروع.
ب) بيان تفصيلي لكلٍ من:
أسماء المقيّمين المعتمدين لأصول المساهمة العقارية.
قيمة التقييم للأصول المراد الاستثمار فيها.
سعر شراء العقار.
2) مخاطر الاستثمار في المساهمة العقارية:
ملخص بالمخاطر الرئيسة التي ينطوي عليها الاستثمار في المساهمة العقارية.
التنبيه على أن الاستثمار في المساهمة العقارية لا يعني ضمان الربح أو عدم الخسارة.
3) الاكتتاب:
4) الرسوم ومقابل الخدمات والعمولات والأتعاب:
أ) يجب أن تتضمن هذه الفقرة إفصاحاً عن جميع الرسوم والمصاريف التي سوف تتحملها المساهمة العقارية بشكل تفصيلي؛ وذلك بتوضيح تفاصيل مبالغ الرسوم والمصاريف ونسبتها المئوية من رأس مال المساهمة العقارية مع ذكر الحد الأعلى لجميع المصاريف والرسوم.
5) مناقلات شهادات المساهمة العقارية:
6) مؤسسة السوق المالية التي سيتم الطرح من خلالها:
7) المحاسب القانوني:
8) تعارض المصالح:
يجب الإفصاح عن التعاملات المنطوية على تعارض في المصالح.
9) إقرارات المرخص له:
إقرار من المرخص له بالتزامه بأحكام نظام المساهمات العقارية ولائحته التنفيذية.
10) المعلومات الأخرى:
أ) تضمين أيّ معلومة أخرى مهمة تكون معروفة (أو من المفترض أن تكون معروفة) للمرخص له وقت نشر نشرة إصدار شهادات المساهمة العقارية.
ب) إرفاق نموذج اتفاقية المساهمة بين المرخص له والمساهمين لأغراض المساهمة العقارية.
الملحق 6: إقرار مؤسسة السوق المالية
ونقر أيضاً، بحد علمنا واعتقادنا (وبعد الحرص التام والمعقول للتأكد من ذلك)، بأن المرخص له استوفى جميع الشروط ذات العلاقة اللازمة للقيام بالطرح العام لشهادات المساهمة العقارية، وأنه قدم أو سوف يقدم إلى الهيئة جميع المعلومات والمستندات المطلوب تقديمها بموجب تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية، وبصفة خاصة نؤكد أننا قد اتخذنا خطوات معقولة للتحقق من أن أعضاء الجهاز الإداري للمرخص له يفهمون طبيعة ومدى مسؤولياتهم وفقاً لنظام السوق المالية ولوائحه التنفيذية.
الملحق 7: إقرار المرخص له
ونقر أيضاً بأنه قد تم استيفاء جميع الشروط ذات العلاقة اللازمة للقيام بالطرح العام لشهادات المساهمة العقارية، وأنه جرى، أو سوف يجري، تقديم جميع المعلومات والمستندات المطلوب تقديمها إلى الهيئة بموجب تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية، وأننا نفهم طبيعة ومدى مسؤولياتنا وفقاً لنظام السوق المالية ولوائحه التنفيذية.
[يقدَّم هذا الملحق إلكترونياً من خلال النظام الآلي الذي تحدده الهيئة لهذا الغرض، ويجب على المرخص له الاحتفاظ بالنُسَخ الأصلية (أو المصدقة متى ما كان ذلك ملائماً) مدة لا تقل عن عشر سنوات، ويجب عليه في حال وجود دعوى قضائية أو مطالبة (بما في ذلك أيّ دعوى قائمة أو مهدد بإقامتها) أو أيّ إجراءات تحقيق قائمة تتعلق بهذه المستندات الاحتفاظ بها إلى حين انتهاء تلك الدعوى القضائية أو المطالبة أو إجراءات التحقيق القائمة. ويجب أيضاً تقديم المستندات إلى الهيئة عند طلبها].
التعديلات المقترحة على قواعد طرح الأوراق المالية والالتزامات المستمرة بالمقارنة مع النصوص الحالية:
....
د) لا تسري أحكام هذه القواعد على وحدات صناديق الاستثمار، بما في ذلك صناديق الاستثمار العقارية.
د) لا تسري أحكام هذه القواعد على وحدات صناديق الاستثمار، بما في ذلك صناديق الاستثمار العقارية، وشهادات المساهمات العقارية.
تم اقتراح التعديل لغرض إيضاح عدم سريان أحكام قواعد طرح الأوراق المالية والالتزامات المستمرة على شهادات المساهمات العقارية.
التعديلات المقترحة على قائمة المصطلحات المستخدمة في لوائح هيئة السوق المالية وقواعدها بالمقارنة مع النصوص الحالية:
أوراق مالية: تعني أياً من الآتي:
….
…
10) شهادات المساهمات العقارية.
11) أي حق أو مصلحة في أي مما ورد تحديده في الفقرات من الأولى وحتى العاشرة أعلاه.
طرح خاص: لأغراض قواعد طرح الأوراق المالية والالتزامات المستمرة، يعني طرح الأوراق المالية الذي يقع ضمن إحدى حالات الطرح الواردة في المادة الثامنة من قواعد طرح الأوراق المالية والالتزامات المستمرة؛ ولأغراض لائحة صناديق الاستثمار، يعني 1) طرح وحدات في صندوق خاص يقع ضمن حالات الطرح الواردة في الفقرة (أ) من المادة الثمانين من لائحة صناديق الاستثمار أو 2) طرحاً للأوراق المالية في صندوق أجنبي يقع ضمن حالات الطرح الواردة في الفقرة (أ) من المادة الثامنة والتسعين من لائحة صناديق الاستثمار.
تم اقتراح التعديل لغرض إيضاح المقصود بالطرح الخاص عند طرح شهادات المساهمات العقارية.
يمكنك تصفح البوابة عن طريق إعطاء أوامر صوتية بإستخدام المايكروفون
تحدث الان...
برجاء اعطاء الاوامر الصوتية من الخيارات التالية:
إخلاء المسؤولية : الترجمة إلى لغات أخرى يعتمد على ترجمة جوجل (Google)، وبالتالي فإن المركز الوطني للتنافسية غير مسؤول عن دقة المعلومات في اللغة الجديدة.
