الإطار التنظيمي للبيئة التجريبية التشريعية

​يشهد القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية تحولات متسارعة تتطلب أدوات تنظيمية مرنة تعزز من جاهزيته للاستفادة من التقنيات الحديثة وتوسيع نطاق الابتكار، بما يدعم تنمية القطاع ورفع كفاءته ويحقق المواءمة مع متطلبات السوق ومن هذا المنطلق، عملت الهيئة العامة للعقار بصفتها الجهة المختصة بتنظيم وتمكين القطاع العقاري على تطوير بيئة تشريعية متقدمة، تحقق من خلالها صدور عدد من الأنظمة واللوائح التنظيمية أسهمت في رفع كفاءة السوق.

وفي هذا السياق، وانطلاقاً من من مستهدفات رؤية المملكة العربية السعودية 2030، يأتي هذا الإطار التنظيمي للبيئة التنظيمية التجريبية (Sandbox) لتوفير بيئة تنظيمية مرنة تعزز من جاهزية السوق العقاري بما يتناسب مع استكشاف الحلول التقنية العقارية المبتكرة وتقييمها قبل اطلاقها في السوق المفتوح، وارتكازاً على  الاستراتيجية الشاملة للقطاع العقاري الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (252) وتاريخ /04/23 1442ه، أطلقت الهيئة البيئة التنظيمية التجريبية كبيئة مرنه تعنى بتمكين رواد الأعمال، والمستثمرين، ومزودي الخدمات العقارية الرقمية من اختبار نماذج أعمال جديدة ومبتكرة، ضمن بيئة خاضعة لإشراف الهيئة. 

​​​​يُقصد بالكلمات والعبارات الواردة في هذه الوثيقة المعاني الموضحة أمام كل منها ما لم يقض سياق النص غير ذلك:

الهيئة: الهيئة العامة للعقار.

البيئة: إطار تنظيمي مرن ومراقب يسمح للشركات بتجربة نموذج حلول تقنية مبتكر للقطاع العقاري ضمن شروط وضوابط معينة.

النموذج: حلول تقنية مبتكرة في القطاع العقاري.

التصريح المؤقت: تصريح لتمكين المشارك في البيئة من تجربة النموذج.

المشارك: المتقدم المقبول للمشاركة في البيئة.

العميل: المتعامل مع خدمات النموذج ضمن البيئة.​

1. ​دعم الابتكار في القطاع العقاري، من خلال إتاحة بيئة مرنة تدعم الابتكار لاختبار النماذج.
2. إتاحة المجال للمشاركين لاختبار النماذج، بما يسهم في تعزيز جاهزيتهم للامتثال والاندماج في السوق العقاري.
3. دعم المشارك لتطوير النموذج واستيفاء المتطلبات اللازمة لطرحه في السوق العقاري.
4. رفع جاهزية السوق العقاري لاستيعاب الحلول التقنية الجديدة، بما يسهم في تحسين جودة الخدمات وتلبية احتياجات العملاء والمتعاملين في القطاع العقاري.
5. تطوير التشريعات بما يواكب المستقبل التقني للقطاع العقاري.
6. تمكين الهيئة من جمع ودراسة البيانات بهدف تطوير أعمالها، على سبيل المثال: تطوير التشريعات، حماية العملاء، والبقاء على اطلاع على أحدث الابتكارات في القطاع العقاري.​
   

تتاح البيئة لأصحاب الحلول الابتكارية التي تتضمن نماذج لا تغطيها حالياً أنظمة ولوائح الهيئة السارية، وتندرج ضمن اختصاص​ الهيئة.

يجب على المتقدم للانضمام للبيئة تحقيق جميع المعايير التالية:

1.      أن يكون النموذج على درجة عالية من الابتكار والتميّز، وأن يحقق قيمة مضافة، ويتحقق ذلك بأحد الصور التالية:

أ. أن يختلف النموذج عن الحلول القائمة حالياً في المملكة.

ب. ن يُظهر النموذج استخداماً جديداً لتقنيات مطبقة حالياً في المملكة.

ج. أن يُظهر النموذج تطوراً لتقنيات مطبقة حالياً في المملكة.

2.      أن يقدم النموذج منافع ملموسة مباشرة، ويتحقق ذلك -على سبيل المثال لا الحصر- في الحالات التالية:

أ. تحسين تجربة العميل.

ب. تحسين حماية الحقوق.

ج. توفير منتجات جديدة.

ح. تعزيز الكفاءة التشغيلية.

3.      جاهزية النموذج الأولي، أن يكون قد بلغ مرحلة متقدمة من الجاهزية التشغيلية بما يشمل توفر: منتج اولي قابل للتشغيل، خطة تشغيلية مفصلة قابلة للتنفيذ تتضمن مراحل زمنية واضحة ومؤشرات أداء رئيسية تبيّن مدى الجاهزية التشغيلية لاختبار النموذج، آلية حماية العملاء، توفر موارد تمويل تضمن الاستدامة المالية أثناء مرحلة الاختبار، خطة متكاملة للخروج من البيئة.

​​ ​المرحلة الأولى: التقديم:​

يتم في هذه المرحلة دراسة الطلب واستيفاء المتطلبات الناقصة واشعار المتقدم بالانتقال للمرحلة الثانية خلال مدة لا تتجاوز (30) يوم عمل من تاريخ اكتمال الطلب.

يُقدم طلب الانضمام للبيئة متضمناً الآتي:

1- معلومات مقدم الطلب وبياناته.

2- شرح النموذج ومدى الابتكار والفئة المستهدفة والتحديات التي يعالجها وأثره، والمنافع المباشرة للقطاع.

3- إيضاح شمول النطاق الإشرافي للهيئة لعمل النموذج وعدم تعارضه مع الأنظمة واللوائح السارية.

4- وصف التحديات التنظيمية التي تعيق تطبيق النموذج.

5- خطة تشغيلية مفصلة تبيّن مدى الجاهزية التشغيلية والتقنيّة للانضمام للبيئة.

6- حصر المخاطر المتوقع مواجهتها وآلية التعامل معها.

7- إثبات القدرة على الاستدامة المالية خلال مدة الاختبار، بما يضمن الاستقرار التشغيلي وتعويض العملاء -إذا لزم الأمر-.

8- تقديم جدول زمني يتضمن خطة اختبار تفصيلية، ومؤشرات أداء رئيسية.

9- آليات حماية العملاء خلال فترة تواجد النموذج في البيئة.

10خطة الخروج حسب المسارات الموضحة في المرحلة الرابعة (الخروج من البيئة).

المرحلة الثانية: تقييم الجاهزية:

يتم في هذه المرحلة تقييم الطلب خلال مدة لا تتجاوز (120) يوم عمل، واستخلاص النتائج، والبت في الطلب.

أولاً: تقيم الهيئة جاهزية النموذج، من خلال:

1- إجراء مقابلات مع المشاركين لاستيضاح الجوانب الفنية للنموذج، والتحقق من الجاهزية التشغيلية.

2- مراجعة المستندات المقدمة في المرحلة الأولى.

3- تجربة النموذج من خلال عمليات محاكاة.

ثانياً: بناءً على نتائج تقييم الجاهزية يتم توجيه الطلب إلى أحد المسارات التالية:

1- قبول الطلب، واصدار التصريح المؤقت لبدء مرحلة الاختبار، على أن يوضّح للمشارك الآتي:

أ- تحديد مدة اختبار النموذج.

ب- الفريق المعيّن للمساندة – إن تطلب الأمر-

ج- الشروط والضوابط والمتطلبات الإضافية الواجب الالتزام بها.

د- اعتماد مؤشرات أداء (KPIs) مفصلة للنموذج، مثل: مستوى رضا العملاء، الاستقرار التشغيلي، وعدد المشكلات المكتشفة، وغيرها من المقاييس النوعية والكمية.

ه- نماذج التقارير الشهرية المطلوبة.

و- آلية تقديم نتائج الاختبار.

2- عدم اكتمال جاهزية النموذج، ويُ​شعر المشارك بوجوب إكمال النواقص خلال مدة لاتزيد عن 30 يوم عمل لاتحتسب من المدة المحددة لتقييم الطلب.

3- رفض الطلب، ويتم اشعار المشارك بعدم القبول مع بيان الأسباب.

المرحلة الثالثة: الاختبار:

ويتم في هذه المرحلة اختبار النموذج على شريحة عملاء محددة خلال (6 إلى 24) شهراً، بحسب الإجراءات التالية:

أ- اختبار النموذج وفق الخطط المعتمدة، وشريحة العملاء المحددة.

ب- تقييم أداء عمل النموذج وفق التقارير الشهرية المقدمة من المشارك.

ج- نشر تقارير دورية مختصرة عن أداء النماذج لتعزيز الشفافية وإبراز أثر البيئة.

د- اعتماد نتائج مؤشرات الإداء (KPIs)

ه- دعم المشارك بالتوجيهات اللازمة لاستمرار عمل النموذج بشكل آمن.

و- متابعة أعمال التقدّم لعمل النموذج، وتعيين خبراء أو جهات متخصصة لدعم عمليات الإشراف والتقييم – ان لزم الأمر-.

ز- دعم المشارك بالتنسيق اللازم مع الأطراف ذات العلاقة.

ح- إعادة تقييم شريحة العملاء المختارة -ان لزم الأمر-.

وللهيئة بحسب ما تقتضيه نتائج المتابعة والتقييم خلال مدة الاختبار اتخاذ أحد الإجراءات الآتية:

أولاً: الإيقاف المؤقت: للهيئة في حال ظهور مخالفة للخطط والمستندات المقدمة في (مرحلة التقديم) أو اخفاق المشارك في الامتثال لتوجيهات الفريق الإشرافي، إصدار قرار بإيقاف التجربة مؤقتًا -ولا تحتسب مدة الإيقاف ضمن مدة الاختبار-، على أن يكون القرار مسبباً.

يمنح المشارك مهلة لا تتجاوز (30) يوماً لمعالجتها، على أن يقدم المشارك تقرير تفصيلي إلى الهيئة يتضمن الآتي:

- تحديد الأسباب التي أدت إلى المخالفة أو الإخلال.

- الإجراءات التصحيحية التي سيتم اتخاذها.

- خطة مقترحة لاستئناف التجربة، تشمل تقييمًا شاملاً للتحديات التي تم التعرض لها، والتدابير المقترحة لتفاديها مستقبلاً.

وتتخذ الهيئة بناءً على ذلك أحد الإجراءات الآتية:

1- استئناف التجربة مع فرض متطلبات إضافية.

2- تمديد الإيقاف المؤقت لمدة مماثلة بقرار مسبب.

3- إنهاء التجربة، وذلك في الحالات التالية:

​أ- عدم استجابة المشارك خلال المهلة المحددة.

ب- ثبوت احتمالية وقوع ضرر على العملاء.

ج- ثبوت وجود خلل في الإدارة.

د- عدم مناسبة النموذج للتعامل مع العملاء.

ه- عدم حاجة النموذج للبيئة.

وفي حال الإنهاء، يُشعر المشارك بتنفيذ خطة الخروج بما يضمن حقوق العملاء وتصدر الهيئة قرارها بإلغاء التصريح.

ثانياً: التمديد: في حال تعذّر اختبار النموذج خلال المدة المحددة، فللهيئة تمديد مدة الاختبار لمدة لا تتجاوز (3) أشهر في الحالات التالية:

1- طلب مسبب يقدمه المشارك قبل انتهاء مدة الاختبار بـ(60) يوم عمل، يوضح فيه طبيعة التحديات وأثرها.

2- إذا رأت الهيئة حاجة النموذج للبقاء في البيئة لعدم كفاية النتائج المرصودة.

ثالثاً: الإنهاء: يتم إلغاء التصريح المؤقت الممنوح للمشارك في البيئة في أي وقت قبل انتهاء فترة الاختبار، وذلك في الحالات الآتية:

1- عدم تحقق الغاية من التجربة، بناءً على تقييم الهيئة للتقدم الفعلي، والنتائج المرحلية، ومدى الالتزام بالجدول الزمني المعتمد.

2- الإخلال الجسيم أو المتكرر بالخطط والآليات المقدمة من المشارك.

3- ثبوت وجود خلل جوهري في النموذج يؤدي إلى أخطار يتعذر معالجتها.

4- الانسحاب بناءً على طلب المشارك.

وفي حال تقرر الإنهاء، يُشعر المشارك بتنفيذ خطة الخروج بما يضمن حقوق العملاء وتصدر الهيئة قرارها بإلغاء التصريح.

يلتزم المشارك في جميع الأحوال بتقديم تقرير ختامي عند انتهاء فترة الاختبار، يتضمن:

1- نتائج الاختبار والآثار العملية.

2- التحديات النظامية والفنية التي واجهت التنفيذ.

3- التوصيات المقترحة بشأن التعديلات التنظيمية ذات الصلة، إن وجدت.

المرحلة الرابعة: الخروج من البيئة:

عند تحقيق أهداف مرحلة الاختبار وبناءً على نتائج التقارير الدورية، يتم توجيه المشارك إلى أحد المسارات الآتية:

‌1- إطلاق النموذج والانتقال إلى السوق المفتوح وذلك بعد الحصول على التراخيص اللازمة حال توفر البيئة التشريعية المناسبة لذلك.

‌2- تعديل أو تطوير النموذج بناءً على الملاحظات الواردة من العملاء والفريق الاشرافي، وتوجيه المشارك بإعادة التقدم للانضمام للبيئة -إن تطلب الحال-.

‌3- إيقاف التجربة بعد تنفيذ خطة الخروج، وذلك في حال عدم مناسبة النموذج للسوق العقاري أو عدم قابليته للتنفيذ الآمن.

​تشكل بقرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة لجنة تتولى المهام والصلاحيات التالية:

1. تعيين فريق مساند لكل مشارك للأشراف على التقارير الدورية.
2. تقييم نتائج الاختبار.
3. الموافقة على طلبات الانضمام إلى البيئة التنظيمية التجريبية.
4. إصدار الترخيص المؤقت.
5. اعتماد نتائج التقييم الفني للنماذج.
6. اعتماد التعديلات اللازمة على النموذج بناءً على ما يتم رصده خلال تواجده في البيئة.
7. اعتماد التوصية لخروج النموذج من البيئة.