الدخول من خلال النفاذ الوطني الموحد
1- تنطبق معاني الألفاظ والعبارات المنصوص عليها في المادة (الأولى) من النظام على اللائحة.
2- يُقصد بالعبارات الآتية -أينما وردت في هذه اللائحة- المعاني المبينة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك:
طالب الترخيص: المطور العقاري المتقدم بطلب ترخيص المساهمة العقارية.
العقار: قطعة الأرض وما فوقها وما عليها من بناء أو ملحقات ثابتة أو مزروعات أو مصانع أو منشآت.
رأس مال المساهمة العقارية: الحصص النقدية والعينية المقدمة للمساهمة العقارية والمقسمة الى قيم متساوية.
حجم المساهمات العقارية: مجموع الأصول والأموال المتمثلة في رأس مال المساهمة العقارية والتمويلات وأي مبالغ أخرى.
اتفاقية المساهمة: اتفاقية بين المرخص له والمساهمين لأغراض المساهمة العقارية.
مسؤولي الضبط: من يتولى ضبط مخالفات أحكام النظام واللائحة وفقًا للمادة (الثانية والثلاثين) من النظام.
1 - تصنف المساهمات العقارية حسب الحجم وفق الآتي:
أ- مساهمة لا يتجاوز حجمها خمسين مليون ريال.
ب- مساهمة لا تقل عن خمسين مليون ريال ولا تزيد عن ثلاث مئة مليون ريال.
ج- مساهمة يتجاوز حجمها ثلاث مئة مليون ريال.
2 - يصنف المطورون العقاريون بحسب الآتي:
أ- القدرات الفنية.
ب- القدرات المالية.
ت- القدرات المؤسسية.
وتحدد الهيئة المدد الزمنية وتفاصيل تصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقارية في قواعد تصدرها وتعتمد من مجلس الإدارة.
لا يجوز الترخيص لمساهمات عقارية على ذات العقار خلال فترة واحدة.
يكون العقار محل المساهمة العقارية وفق أحد الحالات التالية:
1- أن تكون حصة عينية مسجله في المساهمة العقارية.
2- أن يتم شراؤها لصالح المساهمة العقارية.
1 - إذا كان العقار سيتم شراؤه لصالح المساهمة العقارية، فيشترط تضمين طلب الترخيص المشار إليه في المادة (الثامنة) من اللائحة؛ الاتفاقية المبرمة مع مالك العقار، على أن تتضمن الاتفاقية ما يأتي:
أ- تقييم للعقار من ثلاثة مقيمين معتمدين.
ب- التزام المالك بنقل العقار للمساهمة العقارية بعد صدور ترخيص المساهمة والانتهاء من الطرح وجمع الأموال.
ت- تمكين طالب الترخيص من الحصول على الموافقات النظامية للمساهمة العقارية.
2 - يجب على مالك العقار التوثيق في السجل العقاري/وثيقة تملك العقار بقيد التصرف في العقار إلى حين إصدار ترخيص المساهمة العقارية والانتهاء من الطرح وجمع الأموال.
يتقدم المطور العقاري إلى الهيئة بطلب التأهيل لممارسة نشاط المساهمات العقارية، وفق النموذج المعد لهذا الغرض مرفقًا به الآتي:
1 - السجل التجاري متضمناً نشاط التطوير العقاري.
2 - شهادة عضوية الاشتراك في الغرفة التجارية الصناعية.
3 - شهادة من المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية، قائمة المشتركين على رأس العمل.
4 - شهادة من الهيئة العامة للزكاة والدخل بعدم وجود مستحقات ودون تحفظات.
5 - شهادة التوطين من الجهة المختصة.
6- قوائم مالية مدققة ومعتمدة لمدة سنتين سابقة، وبما يخص المنشآت الناشئة حديثاً يتم تقديم تقرير محاسب قانوني ببدء نشاط الشركة وإيضاح وضعها المالي، وميزانية تقديرية للسنة القادمة.
7- اجتياز البرنامج التأهيلي المعتمد من الهيئة.
وتصدر الهيئة شهادة التأهيل للمطور العقاري خلال (خمسة) أيام عمل من تاريخ تقديمه، أو ترفضه مع ذكر مسببات الرفض.
يتم تنظيم أحكام طرح المساهمة العقارية والإعلان عنها وتسويقها وجمع الأموال لها وإصدار شهادات المساهمة العقارية وتنظيم سجل المساهمين الخاص بها وفقًا لتعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.
يُقدم طلب الترخيص للمساهمة العقارية إلى الهيئة وفقًا للنموذج المعد لهذا الغرض، مرفقًا به الآتي:
شهادة تتضمن سلامة السجل الائتماني لطالب الترخيص من شركة مرخص لها بتقديم الخدمات الائتمانية على ألا يتجاوز تاريخ إصدار الشهادة (ثلاثة) أشهر من تاريخ تقديم الطلب.
رقم السجل العقاري/وثيقة تملك العقار محل المساهمة العقارية ساري المفعول ثابتة سلامته، قابل للتصرف بناء على إفادة من الجهة التي أصدرته.
الموافقات النظامية بحسب الأحوال من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان أو الهيئة أو وزارة الطاقة أو غيرها من الجهات المختصة وفق أنظمتها.
دراسة جدوى اقتصادية للمساهمة العقارية باللغة العربية ومعتمدة من مكتب مرخص في المملكة، المتضمنة البيانات المالية والإنشائية والتصاميم المعمارية والمخططات الهندسية والتسويقية المقدرة، والمصاريف المالية الإدارية المتوقعة لجميع تكاليف التطوير لمشروع المساهمة، والمدة الزمنية، ومراحل التنفيذ الفني، ومصادر التمويل المتوقعة، وحالات إضافة المبلغ الاحتياطي.
تحديد رأس مال المساهمة العقارية.
نموذج اتفاقية المساهمة.
تحديد الاستشاري الهندسي.
تحديد المحاسب القانوني.
تعيين مدير المساهمة العقارية.
الاتفاقية المبرمة بين المرخص له وبين مالك العقار وفق المادة الخامسة من اللائحة (إن وجدت).
تعيين مؤسسة سوق مالية وفق أنظمة وتعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.
تعد الهيئة نموذجاً لاتفاقية المساهمة، على أن يتضمن بحد أدنى البيانات الآتية:
بيانات أطراف الاتفاقية.
اسم المساهمة العقارية، ومقرها، وعنوان التواصل.
مدة المساهمة العقارية وآلية تمديدها.
قيمة رأس مال المساهمة العقارية.
المصاريف المالية للمساهمة العقارية.
قيمة المبلغ الاحتياطي - إن وجد -.
مقدار الحصص النقدية والعينية.
آليات تصرف المساهمين بحصصهم.
الأحكام المنظمة للاقتراض بضمان أصول وأموال المساهمة العقارية.
عمولة المرخص له.
إعداد القوائم المالية والافصاحات الدورية للمساهمين بشكل نصف سنوي ومراجعتها بشكل سنوي.
تدرس الهيئة طلب الترخيص خلال مدة لا تتجاوز (عشرة) أيام عمل ولها عند الحاجة لأي بيانات أو مستندات إضافية ترى ضرورتها، إشعار طالب الترخيص، وعليه استكمال ما يلزم خلال مدة لا تتجاوز (سبعة) أيام عمل من تاريخ إبلاغه بذلك، وإلا عدّ الطلب مرفوضا.
تصدر الهيئة شهادة الموافقة على طلب الترخيص التي تخوله لاستكمال إجراءات الترخيص أو ترفض الطلب مع ذكر مسببات الرفض.
يستكمل طالب الترخيص - بعد الحصول على شهادة الموافقة على طلب الترخيص - إجراءات طرح شهادات المساهمة العقارية وفقاً لتعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.
تصدر الهيئة ترخيص المساهمة العقارية لطالبها بعد الموافقة عليها، متضمنة البيانات التالية:
أ- رقم الترخيص.
ب- اسم المرخص له.
ت- مدة الترخيص.
ث- اسم المساهمة العقارية والبيانات المالية والتخطيطية للعقار.
يجوز بناء على طلب المرخص له قبل طرح المساهمة العقارية تعديل الترخيص باتباع الإجراءات المنصوص عليها في النظام واللائحة وتعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية، أو إلغاء الترخيص نهائياً دون إخلال بالحقوق المترتبة قبل الإلغاء.
يجب - بعد الحصول على الموافقات والترخيص – نشر بيانات المساهمة العقارية في المنصة الإلكترونية للهيئة وذلك خلال المدة المحددة في طلب الترخيص.
مع مراعاة المادتين الثانية والثامنة من اللائحة يجب على طالب الترخيص تحديد رأس مال المساهمة العقارية من خلال دراسة الجدوى، وتقديمه للهيئة عند طلب الترخيص.
1- يجوز الاشتراك في المساهمة العقارية بحصة عينية، بعقار يكون محلاً للمساهمة العقارية، يشترط فيه الآتي:
أ- أن تقيم من ثلاثة مقيمين معتمدين.
ب- أن تكون مملوكة للمساهم وقت تقديمها.
ج- أن يتم تضمينها في اتفاقية المساهمين.
2- يجب أن ينقل المساهم ملكية العقار إلى المساهمة العقارية بعد الحصول على الترخيص والانتهاء من الطرح وجمع الأموال.
3- يجب ان يحتفظ المساهم بالحصة العينية في السنة الأولى بكامل أسهمه ويجوز أن يتصرف بالسنة الثانية بما لا يزيد عن 50% من حصته في المساهمة العقارية حتى انقضائها.
يجوز للمساهم التصرف بحصته في المساهمة العقارية وفق الشروط الآتية:
1- أن يتم تضمين اتفاقية المساهمة آلية التصرف.
2- أن يقيد التصرف وفق تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.
يجوز للمرخص له الاقتراض بضمان أصول المساهمة العقارية وفق الشروط التالية:
1- أن تضمّن اتفاقية المساهمة إمكانية الاقتراض بضمان أصول المساهمة.
2- ألا يتجاوز مبلغ الاقتراض نصف رأس مال المساهمة العقارية.
3- أن تخصص الأموال المقترضة؛ لأغراض المساهمة العقارية.
4- أن يتم تحويل الأموال إلى حساب الضمان مباشرة.
5- العرض على جمعية المساهمين للموافقة على الاقتراض.
يجب ألا تقل نسبة المرخص له في المساهمة العقارية عن (5%)، وأن يحتفظ لنفسه بملكية هذه النسبة حتى انقضاء المساهمة العقارية.
يصنف ممارسو نشاط المساهمات العقارية لدى الهيئة، وهم كالآتي:
1- المرخص له (المطور العقاري).
2- مدير المساهمة العقارية.
3- الاستشاري الهندسي.
4- المحاسب القانوني.
5- المقيم المعتمد.
يشترط في الاستشاري الهندسي الآتي:
1- أن يكون معتمدًا من الهيئة السعودية للمهندسين السعوديين.
2- خبرة في مجال البناء والتشييد وإدارة المشاريع لمدة لا تقل عن (ثلاث) سنوات.
3-اجتياز برنامج ممارسة نشاط المساهمات العقارية المقر من الهيئة.
يشترط في المحاسب القانوني ما يأتي:
1- أن يكون معتمدًا من الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين.
2- اجتياز برنامج ممارسة نشاط المساهمات العقارية المقر من الهيئة.
3- أن يكون مسجلاً لدى هيئة السوق المالية في حال طرح شهادات المساهمات العقارية طرحاً عاماً.
تكون اختصاصات ومسؤوليات المرخص له (المطور العقاري) على النحو الآتي:
1- تجهيز كل ما يلزم من متطلبات وموافقات لإصدار الترخيص وفق اشتراطات ومتطلبات اللائحة.
2- تعيين مدير المساهمة العقارية، والإشراف على أعماله، وتمكينه من القيام بواجباته.
3- تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي للمساهمة العقارية.
4- فتح حساب ضمان في أحد البنوك المرخصة باسم المساهمة العقارية.
5- إدارة وتنفيذ الصرف من حساب الضمان بناء على إجراءات الصرف.
6- إبرام العقود اللازمة لصالح المساهمة العقارية.
7- الاقتراض بضمان أصول المساهمة العقارية.
8- بيع أصول المساهمة العقارية بعد موافقة الجمعية.
9- ترؤس الجمعية أو تعيين من يمثله في رئاستها.
يلتزم المرخص له بالآتي:
1- تعيين مؤسسة سوق مالية مرخصة؛ وذلك وفقًا لتعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.
2- الإفصاح للمساهمين عن أي تغييرات جوهرية في عمليات المساهمة العقارية، أو وضعها المالي، أو كيانها التنظيمي، أو ملكيتها.
3- عدم استلام أي مبالغ ذات صلة بالمساهمة العقارية بشكل مباشر سواءً بشكل نقدي أو بإيداع في حساب مصرفي خاص، وتكون جميع الإيداعات في حساب الضمان فقط.
4- تقديم تقارير دورية للمساهمين والهيئة، بما في ذلك التقارير الفنية والمالية وأي تقارير إضافية.
يجب على الاستشاري الهندسي أن يؤدي عمله في الإشراف على المشاريع، وفقًا لقواعد المهنة، وتكون مهامه وفق الآتي:
1- الإشراف والمتابعة لأعمال المساهمة العقارية وفقا للمواصفات والمعايير الهندسية والمتطلبات النظامية والتصاميم الهندسية، ووفق ما نص العقد المبرم معه.
2- تسجيل توقيعه لدى مدير المساهمة العقارية أو من يفوضه المدير باعتماد توقيعه على وثيقة الصرف، ومطابقته لدى مدير المساهمة العقارية حال الصرف.
3- التدقيق والمصادقة على وثيقة الصرف.
يجب على المحاسب القانوني أن يؤدي عمله في المشاريع وفقًا لقواعد المهنة، وتكون مهامه وفق الآتي:
1- مراجعة وتدقيق المستندات المالية اللازمة لعمليات الصرف على المساهمة العقارية.
2- التحقق من كافة البيانات المالية الخاصة بالمساهمة العقارية، والتأكد من أنها أودعت في حساب الضمان.
3- التدقيق والمصادقة على وثيقة الصرف.
4- تسجيل توقيعه لدى مدير المساهمة العقارية أو من يفوضه المدير باعتماد توقيعه على وثيقة الصرف، ومطابقته لدى مدير المساهمة العقارية حال الصرف.
تكون اختصاصات ومسؤوليات مدير المساهمة في الآتي:
1- التحقق من إيداع جميع العوائد في حساب الضمان.
2- توزيع أرباح المساهمات العقارية وفق أحكام النظام واللائحة التنفيذية.
3- إبلاغ المرخص له والهيئة عن أي حدث أو تطور جوهري قد يؤثر على المساهمة العقارية.
4- مراجعة وأرشفة التقارير عن أعمال المقاول والاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني في المساهمة العقارية.
5- الدعوة لعقد اجتماعات جمعية المساهمين.
6- الإدارة والإشراف على عمليات بيع أصول المساهمة العقارية حسب الإجراءات المنصوص عليها باللائحة.
7- رفع التقارير الدورية لكل الأطراف المعنية، بحد أدنى (الهيئة، جمعية المساهمين، المرخص له).
8- مخاطبة مختلف الجهات فيما يتعلق بالمساهمة العقارية.
9- أي مهام أخرى يكلفه بها المرخص له في حدود أعمال المساهمة العقارية.
1- يُعزل مدير المساهمة العقارية من قبل المرخص له وجمعية المساهمين في حال إساءته استخدام صلاحياته أو إخلاله بتنفيذ التزاماته وفق الإجراءات التالية:
أ- رفع طلب عزلة الى الهيئة مرفقاً به الأسباب والمؤيدات لذلك.
ب- تبت الهيئة في الطلب خلال مدة لا تتجاوز (خمسة) أيام عمل.
2- للهيئة أن تعزل مدير المساهمة العقارية إذا ثبت مخالفته، على أن تخطر المرخص له بذلك.
1- على كل من المرخص له ومدير المساهمة العقارية أن يفصح للجمعية كتابةً -فور علمه- عن أي تعارض بين مصلحته الخاصة ومصالح المساهمة العقارية، وأن يقدم مصلحة المساهمة العقارية على أي مصلحة خاصة.
2- لا يجوز للمرخص له ومدير المساهمة العقارية الاشتراك في التصويت على قرارات الجمعية التي تتعلق بالأعمال والعقود، التي لهم فيها مصلحة مباشرة أو غير مباشرة أو التي تنطوي على تعارض مصالح قائم أو محتمل.
3- يجوز للمرخص له أو مدير المساهمة بعد الحصول على موافقة الجمعية إكمال الإجراءات التي تنطوي على تعارض مصالح.
4- يكون كل من المرخص له ومدير المساهمة العقارية -بحسب الأحوال - مسؤولاً عن الآثار المترتبة على وجود تعارض بين مصالحه الخاصة ومصالح المساهمة العقارية؛ إذا لم يفصح للجمعية عن ذلك التعارض، ولا يخل ذلك بأي عقوبة أشد يقضي بها نظام آخر.
تكون اختصاصات جمعية المساهمين وفق الآتي:
1- الموافقة على إلغاء ترخيص المساهمة العقارية وتصفيتها أو بيعها.
2- الموافقة على تعديل اتفاقية المساهمة العقارية.
3- اعتماد القوائم المالية.
4- التصويت على عزل مدير المساهمة.
5- الموافقة على التصرف بالمبلغ الاحتياطي لرأس مال المساهمة.
6- الموافقة على الاقتراض بضمان أصول المساهمة العقارية.
يعد من وسائل التقنية الحديثة لحضور اجتماعات جمعية المساهمين الاتصال المرئي أو المسموع.
يجب عند الدعوة إلى عقد الجمعية من خلال وسائل التقنية الحديثة، وضع الإجراءات اللازمة للتحقق من هوية المساهم الذي يصوت من خلال وسائل التقنية الحديثة والمساهم المشارك في اجتماع الجمعية، ومن أحقيته في التصويت على أي من بنود الاجتماع.
يقوم مسؤول الضبط بأعمال التفتيش وفق الإجراءات الآتية:
1- فحص مقر المرخص له والوثائق والمشاريع المتعلقة بالأنشطة المشمولة بالنظام، وأي من المستندات والوثائق والبيانات والسجلات والمرافق المتعلقة بالمساهمة العقارية.
2- الحصول على نسخ من أي ترخيص أو تصريح أو شهادة أو سجل أو وثائق أو غيرها.
3- التحفظ على الوثائق والسجلات ونحوها.
4- التصوير بأي من الوسائل المتاحة.
على مسؤول الضبط عند ضبط مخالفة إعداد محضر متضمّنًا ما يأتي:
1- المعلومات والبيانات بما يشمل بيانات مسؤول الضبط وتاريخ التفتيش ووقته ومكانه.
2- بيانات المرخص له.
3- الوقائع بما يشمل ملخص ما قام به مسؤول الضبط.
4- رصد وقائع المخالفات ووصفها.
5- قائمة بما تم ضبطه أو التحفظ عليه من أصول أو مستندات أو معلومات وغيرها.
يحيل مسؤول الضبط المخالفات إلى لجنة النظر في المخالفات وإيقاع العقوبات.
يصرف لمسؤولي الضبط مكافأة مقدارها ثلاثة رواتب أساسية مرتبطة بتقييم الأداء.
تنشر اللائحة في الجريدة الرسمية، ويعمل بها من تاريخ العمل بالنظام.
آخر تحديث : 02 أكتوبر 2023
يمكنك تصفح البوابة عن طريق إعطاء أوامر صوتية بإستخدام المايكروفون
تحدث الان...
برجاء اعطاء الاوامر الصوتية من الخيارات التالية:
إخلاء المسؤولية : الترجمة إلى لغات أخرى يعتمد على ترجمة جوجل (Google)، وبالتالي فإن المركز الوطني للتنافسية غير مسؤول عن دقة المعلومات في اللغة الجديدة.
