دليل الرقابة على الوحدات السكنية المخالفة

يمتد نطاق تطبيق الدليل ليشمل جميع الوحدات السكنية والسكنية التجارية التي تم تقسيمها بشكل غير نظامي.

• وزارة البلديات والإسكان

• الأمانات

• الهيئة العامة للعقار

• وزارة السياحة

• مُلاك العقارات

• المستأجرون 

​

الوزارة:

وزارة البلديات والإسكان.

الأمانة/البلدية:

جهة تابعة لوزارة البلديات والإسكان، ويقع الموقع في دائرة إشرافها، ويُناط بها تنفيذ الأعمال الرقابية الميدانية لمتابعة الامتثال للأنظمة البلدية.

الدليل:

خارطة طريق لإجراءات الرقابة على الوحدات السكنية المخالفة.

الرخصة البلدية:

موافقة مكتوبة من الأمانة/البلدية لشخص ذي صفة طبيعية أو اعتبارية لبناء أو فتح محل لأي نشاط على موقع معين وفق الشروط المحددة في النظام ونظام البلديات والقرى واللوائح المتعلقة به ويشمل الترخيص التجاري والترخيص الإنشائي.

مالك العقار:

الشخص المالك للمبنى.
المستأجر:

 الشخص الذي يحصل على حق الانتفاع بالعين المؤجرة (مثل عقار أو منقول أو منفعة) لفترة زمنية محددة.

الوحدة السكنية:

كل مساحة مبنية مخصصة للاستعمال السكني بشكل دائم أو شبه دائم  وتُعد مستقلة بذاتها من حيث المرافق والخصوصية، سواء أكانت داخل مجمع سكني أو بشكل منفصل ويشترط مطابقتها لمواصفات الرخصة البلدية.

شقق الضيافة:
مكان يوفر خدمة المبيت للسائح مقابل أجر، يعمل بشكل دائم أو مؤقت.

الزيارة الميدانية:
 زيارات تفتيشية على الوحدات السكنية، تهدف إلى التحقق من مدى امتثال المباني للأنظمة واللوائح البلدية.

الرصد المجتمعي:
 مشاركة المواطنين والمقيمين في الرقابة من خلال آليات الإبلاغ والتعاون التي توفرها الوزارة.​

الرصد المكتبي:
أداة رقابية إلكترونية تستخدمها وزارة البلديات والإسكان والجهات الشريكة بهدف تحديد الوحدات المخالفة من خلال مطابقة  العقود التأجيرية لبيانات الرخص الصادرة.

الإشعار:
اجراء إداري رسمي تقوم به الأمانة أو البلدية لإبلاغ الفرد أو المنشأة بوجود مخالفة بلدية، أو عدم الامتثال للمتطلبات والاشتراطات النظامية.

​

​​هو  تقسيم الوحدات السكنية أو السكنية التجارية النظامية إلى وحدات أصغر حجماً دون الحصول على التراخيص النظامية اللازمة.

تشمل الحالات التالية:

• أن يقوم مالك العقار أو المستأجر بتحويل وحدة سكنية واحدة (مثل شقة كبيرة أو فيلا) إلى وحدتين أو أكثر منفصلتين (مثل شقق صغيرة أو استوديوهات) بهدف تأجيرها بشكل مستقل مخالف لما تم اعتماده في رخصة البناء ودون وجود ترخيص رسمي من قبل وزارة البلديات والإسكان.

• إجراء تعديلات إنشائية أو معمارية داخلية بهدف التقسيم تؤثر على السلامة الهيكلية للمبنى أو على أنظمة السلامة (مثل أنظمة الحريق ومخارج الطوارئ) دون الحصول على الموافقات المطلوبة من الجهات المختصة.

​

​​يتم رصد الوحدات السكنية المخالفة لبيانات الترخيص عن طريق:

​

لا يتم إيقاع المخالفة إلا بعد إجراء زيارة ميدانية من قبل المراقب المختص، وتوثيق المخالفة بمحضر ضبط وصور لإثبات زيادة عدد الوحدات عن المعتمد في رخصة البناء.

​​أثناء الزيارات الميدانية يقوم المراقب بالاستدلال على الوحدات المخالفة من خلال ملاحظة العديد من المؤشرات مثل:

​

هذه المؤشرات لا تُعد مخالفة او إثباتًا للمخالفة، وإنما تساعد في توجيه المراقب للتحقق.

​​(1) تقسيم الوحدات النظامية الى وحدات أصغر "مخالفة". مع وجود باب الوحدة الأساسي والتي من الممكن أن تكون مضللة للمراقب الميداني.

(2) التقسيم المخالف لوحدات مرافق الإيواء دون الحصول على ترخيص بذلك.

(3) تقسيم الوحدات إلى وحدات أصغر حجماً وفتح أبواب مخالفة على الارتدادات الجانبية.​

ملاحظة: يمكنكم العودة إلى المرفق للاطلاع على الصور التوضيحية.

​​​​​​​​​​​​​​​​​

​

* وفقاً للمادة (7/9) من القواعد التنفيذية للائحة الجزاءات عن المخالفات البلدية الصادرة عام 2025م والتي تنص على أنه "في حال عدم تجاوب صاحب المبنى أو من ينوب عنه للتجاوزات المرصودة من قبل المراقب، فللأمين/ رئيس البلدية مخاطبة الإمارة/ المحافظة لتطبيق الأحكام المُتعلقة بفصل الخدمة الكهربائية وفقاً لقرار مجلس الوزراء رقم (573) في 5/9/1441 هـ وما يصدر بشأنه من تعديلات".

* وفقاً للمادة العشرون من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي الصادر بالقرار الوزاري رقم (1213ق/39) وتاريخ 1439/10/14هـ والمعدلة بالقرار الوزاري رقم (00004)  وتاريخ 1443/01/08هـ والتي نصت على أنه "​يجوز للجهاز البلدي والجهات ذات العلاقة طلب فصل الخدمات العامة عند الحاجة لإزالة خطر مباشر على الأرواح والممتلكات"

​​

​• تعد وزارة البلديات والإسكان هي الجهة المناط بها إصدار ومتابعة تطبيق هذا الدليل في كافة الأعمال ذات العلاقة، ولها الحق كذلك في شرح وتفسير بنود هذا الدليل وإجراءاته ومتطلباته وفق الأنظمة والتعليمات ذات الصلة، ولا يعتمد أي تعديل في هذا الدليل إلا بعد الموافقة عليه كتابياً من قبل الوزارة ويعتبر جزءاً لا يتجزأ من هذا الدليل بعد اعتماده، وفي حال وجود أي تعارض مع الأنظمة واللوائح والتعليمات ذات الصلة، فتطبق الأحكام الواردة في لائحة الجزاءات عن المخالفات البلدية الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (٩٢) وتاريخ ١٤٤٢/٠٢/٠٥ هـ وقواعدها التنفيذية وكود البناء السعودي، ويُلغى كل ما يتعارض معها من أحكام.

• يجب الالتزام بما ورد بنظام إجراءات التراخيص البلدية ولائحته التنفيذية.

• يخضع هذا الدليل للتحديث إذا دعت الضرورة، وتصبح كافة التعديلات والإضافات جزءًا لا يتجزأ من الدليل وتكون مُلزمة.

​

​أولاً: الأنظمة ذات الصلة 
 - نظام البلديات والقرى الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/5) وتاريخ 1397/2/21 هـ
-  نظام إجراءات التراخيص البلدية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/59) وتاريخ 1935/9/24 هـ
-  نظام تطبيق كود البناء السعودي الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/43) وتاريخ 1438/4/26 هـ والمُعدل بالمرسوم الملكي رقم م/15 وتاريخ 1441/1/16هـ

ثانياً: اللوائح ذات الصلة

- اللائحة التنفيذية لنظام إجراءات التراخيص البلدية الصادر بالقرار الوزاري رقم (4500665986) وتاريخ 1445/8/5 هـ.

- لائحة المخالفات عن الجزاءات البلدية الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (92) وتاريخ 1442/2/5  هـ.

- القواعد التنفيذية للائحة الجزاءات عن المخالفات البلدية لعام 1446 هـ - 2025 م.

-اللائحة التنفيذية لنظام كود البناء السعودي الصادرة بالقرار الوزاري رقم (1213 ق/ أع/39) وتاريخ 1439/10/13 هـ والمعدلة بالقرار الوزاري رقم (56) وتاريخ 1441/3/3 هـ والمُعدلة بالقرار الوزاري رقم (00004) وتاريخ 1443/10/8 هـ.

- لائحة تصنيف مخالفات كود البناء السعودي الصادر بالقرار الوزاري رقم (1214 ق/ أع/ 39) بتاريخ 1439/10/14 هـ والمعدلة بالقرار الوزاري رقم (00080) وتاريخ 1443/3/6 هـ والمعدلة بالقرار الوزاري رقم (78 ق/أع/45) وتاريخ 1445/11/4 هـ.

- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي رقم ML85 وتاريخ 26 فبراير 2020 م.​