دليل أسطح المباني

​الوزارة: وزارة البلديات والإسكان.

الوزير: وزير  البلديات والإسكان.

الأمانة أو البلدية: شخصية اعتبارية ذات استقلال مالي وإداري تمارس الوظائف الموكلة إليها بموجب نظام البلديات والقرى ولوائحه التنفيذية.

كود البناء السعودي: مجموعة الاشتراطات والمتطلبات وما يتبعها من أنظمة ولوائح تنفيذية وملاحق متعلقة بالبناء والتشييد لضمان السلامة والصحة العامة.

شهادة امتثال المباني: هي وثيقة تنظيمية تصدر من الوزارة لملاك المباني القائمة والجديدة وفق معايير محددة، تضمن مطابقة تلك المباني للحد الأدنى من معالجات التشوه البصري، وتكون مدتها (3) سنوات.

دليل أو أدلة تعني: مجموعة من المواد التنظيمية، الغرض منها تحقيق متطلب ومنع حصول ضده.

الموجهات: إرشادات غير إلزامية، أخذت من أكواد أو أدلة محلية معتمدة يحسن الأخذ بها.

الشوارع التجارية: هي الطرق الرئيسية أو التجميعية​ داخل حدود النطاق العمراني المعتمد للمدينة ويسمح فيها بالاستعمال التجاري سواء كان المبنى سكنيا او تجاريا.

نسبة البناء: هي النسبة المئوية لناتج قسمة مساحة الحد الأقصى المسموح البناء عليه بالدور الأرضي بالمتر المربع على مساحة الموقع الإجمالية بالمتر المربع بعد التنظيم.

الأسطح: هي الجزء العلوي غير المسقوف للمباني الواردة في نطاق التطبيق، ويحاط بسترة.

السترة: وتسمى الدروة، وهي جدار يحيط بالسطح من حوافه الخارجية.

التشوه البصري: أي تجاوزات تؤثر بشكل مباشر أو غير مباشر على المشهد الحضري وتخالف التنظيمات والضوابط التصميمية أو التنفيذية والتشغيلية المعمول بها في الأكواد والوثائق ذات العلاقة في المملكة العربية السعودية.

أطباق الأقمار الصناعية: أطباق بأقطار وتوجيهات مختلفة توضع على الأسطح لاستقبال إشارات البث الصادرة من الأقمار الصناعية.​

الهناجر: ملحقات بنائية من مواد خفيفة توضع على الأسطح لاستخدامات عديدة.

2.1   متطلبات عامة لتنظيم الأسطح​

2.1.1   يلتزم ملاك المباني قبل إصدار رخصة البناء بإعداد مخطط تنظيمي لسطح المبنى ويشمل تنظيم التمديدات وإخفاءها وتنظيم مواقع مخفيه لجميع العناصر على السطح. ​​

2.1.2   يمكن تصميم الأسطح لتراعي حلول المباني الخضراء ومبادئ الاستدامة وكفاءة الطاقة بشرط  ألا تتعارض مع ما ورد في هذا الدليل من معايير وموجهات.

2.1.3   يجب إزالة كافة عناصر الخدمات غير المســتخدمة ( الظاهرة للمراقب ) وغير المرخصة مــن أسطح وواجهات المباني حسب ما ورد في هذا الدليل من معايير وموجهات.

2.1.4   ينبغي أن تكون مناطق عناصر الخدمات في الجزء الخفي (غير المرئي) لغرف السطح. 

2.1.5   يجب أن تكون أساليب حجب الخدمات ضمن الارتفاع الكلي المسموح به على ألا يتم إعاقة مساحة الوصول للصيانة. 

2.1.6   يجب إخفاء تمديدات التغذية من وإلى الخزانات عن المشاهدة من الشارع بطريقة التمويه الواردة في هذا الدليل. ​

2.1.7   تجب التغطية الكاملة للخزانات الظاهرة الموضوعة على الأسطح بإحدى طرق التغطية الواردة في هذا الدليل. 

2.1.8   يجب معالجة التشوه البصري الناشئ عن عناصر الخدمات بالأسطح بإحدى طرق المعالجة الواردة في هذا الدليل. ​

​

* ينظر إلى الدليل، للاطلاع على الصور التوضيحية.

3.1 معايير تصميم طابق السطح وخط الرؤية للأسطح الجديدة ​

• يجب أن يكون الجزء الباقي من مساحة السطح:

1. خاليا من كافة أنواع المباني والخدمات.

2. غير مسقوف بسقف مصمت.​
   

3. تحده سترة على حافة السطح. ​

- يجب ألا يزيد إجمالي مساحة المباني على طابق السطح عن النسبة المرخصة وفق دليل اشتراطات المباني السكنية. وذلك من مساحة سقف آخر دور ولا يتم احتساب البروزات غير الإنشائية للأغراض الجمالية التي لا تزيد عن 30 سم من الحد الخارجي لطابق السطح ضمن تلك النسبة، وتشمل تلك النسبة الأعمال الجمالية ضمن الارتفاع المقرر ويشمل ذلك أي سترات.
- يجب بناء سترة للسطح بارتفاع لا يزيد عن (2.0م) ولا يقل عن (1.70م)، ويحسب ارتفاع السترة ضمن الارتفاع الكلي المسموح للمبنى، كما يجب الارتداد بمقدار 4 م من سترة السطح كحد أدنى في الواجهات المطلة على الشارع عند وضع عناصر الخدمات على السطح، كما هو واضح في الشكلين (3, 4).
- يجب اعتماد جميع المقترحات التصميمية لطرق تغطية الخدمات على سطح المبنى من خلال المراجعة النهائية للمخططات من قبل الجهة المعنية بالترخيص، حيث يجب معالجة جميع الملاحظات وتغطية عناصر الخدمات على السطح، على أن تخضع هذه الملاحظات للتدقيق والملاحظة في الزيارة الميدانية النهائية لجهاز الرقابة الفنية.
- يجب تقديم الرسومات المعمارية لإثبات عدم رؤية عناصر الخدمات على أسطح المباني في حال توفرها، ويتم رسم خط الرؤية من حد الرصيف من على الطرف الآخر من المبنى ومن على ارتفاع 1.70 متر وهو متوسط ارتفاع الإنسان أثناء عبور الطريق. ويوضح الشكلان (5, 6) الوضع الخاطئ والوضع الصحيح لخط الرؤية، يجب معالجة عناصر التشوه البصري على أسطح المباني حسب الوضع الصحيح لخط الرؤية من حيث تطبيق مبدأ التموضع والتمويه وإضافة سترة السطح. ​

• يجب الأخذ بالمعالجات التصميمية عند توزيع عناصر الخدمات على الأسطح، طبقاً لاعتبارات رئيسية تتضمن ما يلي:
التموضع: اختيار الموضع الأنسب لعناصر الخدمات على الأسطح ووضعها في مناطق خلفية ومرتدة بمقدار 4م عن سترة السطح كحد أدنى في الواجهات المطلة على الشارع. ويوضح الشكلان (7, 8) الوضــــع الخاطــــئ والوضــــع الصحيح لتموضع عناصر الخدمات على الأسطح. 
التغطية: تغطية عناصر الخدمات على الأسطح بشكل كلي أو جزئي بما يضمن تغطية كافة العناصر المشار لها في هذا الدليل، بمواد إنشائية تتوافق مع الهيكل البنائي، وتتكامل معه من حيث الشكل ومواد الإنشاء ومواد الإنهاء المستخدمة. وتوضح الأشكال (9, 10, 11, 12) طرق التغطية لعناصر الخدمات على الأسطح.
التمويه: إخفاء التمديدات الكهربائية وتمديدات التغذية الظاهرة على الأسطح وذلك بصبغها بألوان مماثلة للون المبنى. 

الجدول الآتي يوضح تفصيل المعالجات لعناصر الخدمات على الأسطح: 

•يطبق الجدول في حال أمكن مشاهدة العنصر من أي نقطة من الشارع من على ارتفاع 1.70م مقاسه من مستوى الشارع.

•في حالة وجود أكثر من علامة O  أمام العنصر، فيكون حل التشوه بالتخيير بين المعالجات، مع التوصية بالبدء بالمعالجة من خلال التموضع أولا، ثم التغطية، ثم التمويه إن وجد.

•يطبق التموضع على العناصر بشرط التزامها بما ورد من متطلبات في هذا الدليل. 

•يتم إزالة اي عنصر غير مستخدم من العناصر المذكورة في الجدول أعلاه. 

جدول المعالجات التصميمية لعناصر الخدمات على الأسطح: ​

تزال أي إضافات متجاوزة للارتفاع، أو الارتداد، أو لنسبة البناء المسموح بها. ​

3.2 ​المعايير والمواصفات الخاصة بعناصر الخدمات في الأسطح​

- تتم عمليات الرقابة على المباني الواردة في نطاق التطبيق في هذا الدليل في الزيارات الميدانية لجهاز الرقابة للوضع الصحيح لعناصر خدمات الأسطح بناء على خط الرؤية من حد الرصيف من على الطرف الآخر من الشارع ، ومن على ارتفاع ١.٧٠ متر.

- يجب مراعاة المواصفات والمعايير التفصيلية الخاصة بعناصر الخدمات على الأسطح؛ سواء في مرحلة التصميم للترخيص الجديد، أو لمعالجة المباني القائمة حسب التفصيل الآتي:
يجوز وضع أطباق الأقمار الصناعية ضمن ساتر مقفل من جميع الجهات عدا الجهة العلوية بحيث لا تؤثر على كفاءة استقبال الإشارات، بالإضافة إلى انه يمكن ترك الجهة الخلفية مفتوحة لتسهيل القيام بأعمال الصيانة, ووضع الخدمات الأخرى ضمنها.

الهناجر
- يمنع وضع أو إنشاء الهناجر بأي شكل من الاشكال عدا ما ورد في هذا الدليل. 
- يجب مراعاة الحد الأقصى المسموح لارتفاع الهناجر النظامية بما لا يزيد عن «ارتفاع بيت الدرج»، ويرتد عن واجهة المبنى 4م وفق ما ورد في هذا الدليل.
- يجب استخدام تكسيات الهناجر بشرائح عمودية أو بألواح أسمنتية مصمتة تتناسب مع تشطيبات المبنى كما في الشكلين (19, 20) ويمنع استخدام مواد مشوهة مثل الشينكو.
- يمنع استخدام مادة «الشينكو» في تكسيات الهناجر وجميع الاستخدامات الآخرى (الشينكو هو عبارة عن ألواح معدنية من الصاج يتم استخدامها في عمل الحوائط وأسقف المظلات والسواتر علاوة على ذلك يتم تركيبها على أسطح مواقف السيارات والهناجر.

الخزانات:
- يجب ألا يزيد ارتفاع الخزانات من أرضية سطح الدور الأخير عن 3م. 
- يجب حجب المظهر العام للخزانات بالأساليب المشار إليها (الحجب عن طريق التغطية الجزئية، أو الكلية، أو الإخفاء.
- يجب الالتزام في وضع وتغطية الخزانات بمواد إنشاء وتشطيب تتناسب مع تشطيبات المبنى، ولا تكون بشكل أو مواد مختلفة.
- يجوز وجود قاعدة بجانب غرفة الدرج بارتفاع لا يتجاوز 1.5 م ليتم وضع الخزان عليها وتغطيتها مع الخزان بهيكل من قضبان الحديد أو البلوك لكي تصبح كتلة واحده مع غرفة الدرج، ويجوز إضافة مضخة لزيادة ضخ المياه. توضح الأشكال (24, 25 ,26 ,27, 28) الوضع الخاطئ والوضع الصحيح للخزانات. 

* ينظر إلى الدليل، للاطلاع على الصور التوضيحية.

4.1  كود البناء السعودي
تناول كود البناء السعودي موادا تعالج التشوه البصري في المباني، وما يخص الأسطح منها في الجزء (SBC201) تم الاستفادة من كافة فقرات كود البناء السعودي بالتالي ليس هناك صفحة محددة للاستناد عليها في مواد الدليل، وهي كما يلي: ​

•الحدائق على سطوح المباني

يجب أن يمتد نظام الأنابيب الرأسية إلى مستوى السطح في المباني أو المنشآت التي تحتوي حدائق على الأسطح مزودة بنظام أنابيب رأسية.

•مد السلالم إلى الأسطح

يجب أن يمتد سلم واحد إلى السطح العلوي في المباني التي تحتوي على أربعة طوابق أو أكثر فوق مستوى الأرض، مالم يكن السطح مائلاً بميل أكبر من ٤ وحدات رأسية لكل 12 وحدة أفقية (ميل33%)، ويراعى الاستثناء الوارد (Section  1011.12).

•مد السلالم إلى معدات المصعد

يجب توفير إمكانية الوصول بواسطة سلم للأسطح والملاحق العلوية التي تحتوي على معدات مصاعد يتطلب الوصول إليها لغرض الصيانة.

•الوصول للأسطح

عند توفر سلم يؤدي إلى السطح، فإن الوصول إلى السطح يجب أن يكون عبر ملحق علوي، يتوافق مع ما ورد في (Section 1510.2)  إلا ما ورد استثناء في(Section 1011.12.2).

•عام

يجب تغطية متون السطح بتغطيات معتمدة تثبت بالمبنى او المنشاة وفقاً للمتطلبات الواردة في (Chapter 15) ، ويتم تصميم وتركيب تغطيات السطح لحماية المبنى وفق (201SBC) والتعليمات المعتمدة من الجهة المصنعة.

•مواد المظلات والسقائف

يجب تزويد المظلات والسقائف بغطاء معتمد يحقق متطلبات (Section 3105.4). ​

•الألواح والوحدات الكهروضوئية

يتم تصميم الألواح والوحدات الكهروضوئية المركبة على أسطح المباني وفقاً لما ورد في (1510.7 Section)

•دعامات اللاقط الهوائي

يتم بناء دعامات اللاقط الهوائي من مواد غير قابلة للاحتراق، ماعدا الاستثناء الوارد في (Section 1510.8.1) .

•أنواع التشييد

يتم تشييد الملاحق العلوية بجدران وأرضيات وأسطح حسب ما هو مطلوب لنوع التشييد المستخدم للمبنى الذي تقع فيه هذه الملاحق، ويستثنى من ذلك الحالات المذكورة في قائمة الاستثناءات الواردة في (Section 1510.2.5).

•الخزانات

يجب أن تكون الخزانات التي تزيد سعتها عن 1900 لتر والواقعة على متن سطح مبنى مستندة على بناء طوبي أو خرسانة مسلحة، أو فولاذ، أو تشييد من النوع (IV)؛ بشرط أن تكون هذه الدعائم مقاومة للحريق كما هو مطلوب للتشييد من النوع (IA)، وذلك إذا كانت واقعة فوق مستوى الطابق السفلي في المبنى.

•الموقع

لا يسمح بوضع الخزانات فوق أو بالقرب من سلم أو بئر مصعد، ما لم يكن هناك سقف صلب أو أرضية صلبة أسفل الخزان.

•أسطح الحدائق والمناظر الخضراء

 يجب أن تتوافق أسطح الحدائق والمناظر الخضـــــراء مــــع ما ورد في  (1507.16 Section) كما يجب تركيبها طبقاً لما ورد في (ANSI/SPRI VF- 1). ​

4.2   الموجهات التصميمية للأسطح النشطة

•يجوز استغلال جزء من مساحات الأسطح كمنطقة فراغ ومتنفس خارجي، ويجب أن تكون الجلسات والمظلات من عناصر ذات شكل جمالي، ويجب أن تكون من الانشاءات الخفيفة مثل الحديد والخشب، ويمنع استخدام الشينكو اطلاقاً.

•يمكن استغلال الأسطح حسب حلول المباني الخضراء ومبادئ الاستدامة وكفاءة الطاقة.

•يمكن توفير عناصر توليد الطاقة المتجددة والأسطح النشطة لتعظيم الاستفادة من فراغات الأسطح.

•يمكن التزام العناصر وتجهيزات توليد الطاقة المتجددة والأسطح النشطة بالضوابط التي تضمن استيفاء المتطلبات المشار إليها في المعالجات المعمارية، ومنها: التمويه، أو الإخفاء، أو التغطية (الكلية أو الجزئية) ولا يزيد ارتفاعها عن ارتفاع السترة. ​

4.3    موجهات عامة

•يجب تحديد مواقع التكييف وتمديدات التغذية والصرف والخزانات والأقمار الصناعية في المخططات المعمارية والإنشائية للمباني الجديدة والمعاد ترميمها بالكامل قبل الحصول على الرخصة، وأن تكون غير مرئية وتحدث تشوه بصرياً.

•يجب تجنب عناصر التشوه الأخرى مثل: وحدات التكييف، التهوية، أنابيب الصرف والتغذية، وتمديدات الأسلاك المكشوفة، والمداخل.​

5.1  الأحكام العامة

• يلغي هذا الدليل كل ما يتعارض معه من أحكام وردت في أدلة، أو قرارات، أو تعليمات أو متطلبات سابقة أصدرتها الوزارة.

• الصور التوضيحية الواردة بهذا الدليل لا تحدد شكل المخالفة، ويلزم الرجوع لنص الاشتراط للمعالجة.

• مالك المبنى هو من يُلزم بمواد هذا الدليل والمسؤول في حال عدم الالتزام بذلك.

• تقوم الأمانات والبلديات بحصر التجاوزات الحالية لمعالجتها وتطبيق الأحكام الواردة بشأنها.

• جميع الأرقام والقياسات الواردة في هذا الدليل استرشادية وغير إلزامية مع التأكيد على أهمية عدم ظهور التشوهات البصرية على أسطح المباني من خلال زاوية الرؤية الموضحة في الشكل (5) و (6)  صفحة رقم (19).

• يعد هذا دليلا استرشادياً للمباني القائمة بهدف معالجة التشوهات البصرية في البيئة المبنية.

5.2  التظلمات

•تختص اللجان المكونة في الأمانات والبلديــــات بالنظر فـــــي التظلمــــــــات والشكاوى من الأحكام الواردة في هذه الدليل وفقا لما ورد في نظام إجراءات التراخيص البلدية ولائحته التنفيذية، وفيما يخــــــص مخالفـــــات كـــود البناء السعودي فيتم ضبطها وتوثيقها من قبل الجهات ذات العلاقة بنظام تطبيق كود البناء السعودي، وأما ما هو خارج عن اختصاص الوزارة فيتم التظلم منه أمام الجهات المختصة وفق أنظمتها. ​

​

• كود البناء السعودي (Saudi Building Code - General ( SBC 201  

• كود البناء السعودي (Saudi Construction Code (SBC 301-306

• كود البناء السعودي (Saudi Electrical Code (SBC 401

• كود البناء السعودي (Saudi Fire Code (SBC 801

• لائحة الجزاءات عن المخالفات البلدية، المملكة العربية السعودية، وزارة البلديات والإسكان، 1442هــ، 2022م

• دليل إجراءات شهادة امتثال المباني، المملكة العربية السعودية، وزارة البلديات والإسكان، 1444هــ، 2023م.

• المواصفات العامة لتنفيذ المباني، المملكة العربية السعودية، وزارة البلديات والإسكان، 1427هـ، 2006م.

• الدليل التطبيقي للكود العمراني للمسار الرياضي، المملكة العربية السعودية، مؤسسة المسار الرياضي، الإصدار 1.1 1444هــ، T4.2، 2023م.

• الكود العمراني لمنطقة وادي حنيفة، المملكة العربية السعودية، الهيئة الملكية لمدينة الرياض، الإصدار 2.0 ، 1443هـ ، 2021م.